推薦序
房地產有良的專業分析
一般俗諺常恭賀別人「五子登科」，代表人生與成就達到某個里程碑，財富累積到有了銀子，並娶了妻子、養了孩子，並分別買了車子和房子。當然，這沒有一定順序，而是社會一般對於理想生活要素的想像。然而，近年來由於家庭形態的改變，平均每個家庭的孩子數量不比以往。台灣進入老齡化、少子化的社會，且隨著時間演進將更為嚴重，未來市場上的房子多了，但需要買房子的人卻少了，將徹底翻轉國內房市的消費形態。
卓博士的這一本書，就是從人口的角度出發，深入淺出來分析台灣的房地產問題及提供未來的走勢分析。這是因為卓博士本身不但具有地政的專業知識，大學及碩、博士研究所都是地政專業。他又具有高考及格、估價師的執照，主持資產評估顧問股份有限公司、不動產估價師聯合事務所，擔任過消費者文教基金會房屋委員會召集人、國有財產局估價專家委員、中國土地經濟學會理事、不動產仲裁協會常務理事、土地改革協會理事長??等等。所以卓博士真的是理論與實務兼備的人才，寫出來的書自然不同凡響。他長期以來關心國家社會的發展，潛心研究，所以才能寫出這一本擲地有聲的大作。
卓博士不像一般業者是以「利」為出發，而是以大眾「公共利益」為考量，因此能更客觀地分析台灣的房地產問題，例如檢視少子化的原因，公允地提出這何嘗不是高房價所帶來的負面結果。年輕人若要成家立業，得花上和自己薪資不成比例的錢去買房子，減少其成家的意願。若買房子後，得揹著龐大的房貸壓力，排擠生活中其它能從事娛樂及購物的費用，也難怪薪水不多的年輕人不敢生孩子。也因此書中提出台北市房價所得比要下調40%才合理，這真是有良心的看法，一般業者涉及自身的利益，這些話是講不出口的。
甚者，卓博士也提出警告，因為人口紅利減少與住宅剛性需求消失，這會導致房市崩盤。書中也提到卓博士根據內政部統計資料加總，計算出台灣目前的建築用地已經足夠3,000萬人口居住，政府未來再大量土地變更開發，實在不智。因此主張「都市再生、都市更新、農村更新的手段，重新建構都市與鄉村生態紋理，促進區域均衡發展。」這是非常負責任提出的解決辦法。而書中最後指出2018-2060第六波房市發展機會，及點出未來國際城市的競爭決定房市，也真是積極面的未雨綢繆。
從這本書我們可以清楚地了解過去房地產的發展歷史。而結合人口數量的預估，不僅能掌握國內各年齡人口消長的趨勢，還能以此窺探國內未來的房地產動向。這本書蒐集的都是第一手的資訊，內容也參考國際經驗，旁徵博引，十分豐富。書中將很多數字分析匯集成各式圖表，方便讓讀者輕鬆掌握許多統計的變化，十分適合閱讀與收藏，也可做為投資參考之用。
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台灣經濟研究院院長
台大經濟系教授
林建甫
